Темпы роста цен на жильё в этом году снизятся. Ждём-с…
- Подробности
- Категория: Экономика
- Опубликовано 04.02.2021 16:27
- Просмотров: 395
Квартира в несуществующем доме — не всегда лучшая инвестиция2020-й год, кроме всего прочего, характеризовался резким повышением спроса на недвижимость и соответственно ростом цен на квадратные метры. Весной из-за проседания рынка, спровоцированного периодом самоизоляции, в России начала действовать программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 6,5% годовых, и пока она продлена до 1 июля 2021 года. Для вторички минимальная ставка составила 7,3% и тоже оказалась востребованной. Неопределённость перспектив и стремление сохранить средства от девальвации вынудили многих россиян вложить накопления в недвижимость. В результате, по подсчётам экспертов, с февраля по октябрь скачок цен на квадратные метры составил в среднем по стране около 12%, в массовом сегменте — до 20%, ликвидных объектов на рынке поубавилось, а ажиотаж стал выше. Говорят, сегодня спрос в этом секторе втрое превышает предложение.
За комментарием по описанной ситуации мы обратились к директору Института экономики и управления КФУ Виктору РЕУТОВУ. Готовясь к встрече, наш эксперт обзвонил ведущих крымских застройщиков, задавая всем одинаковый вопрос: что сегодня есть в продаже и какие вы можете предложить варианты, находящиеся на уровне строительства «котлован»?
— Большинство ответило, что в продаже у них ничего нет, всё раскуплено, — рассказывает Виктор Евгеньевич. — Только один застройщик признался, мол, готовятся документы на начало строительства, продажи ещё официально не стартовали, но, если вы хотите приобрести квартиру, приходите к нам в офис: уже 70% забронировано, и как только будет старт, вы можете не успеть. Поясню, разговор об однокомнатной квартире в доме, срок сдачи которого где-то 2025 год, и стоимостью в районе трёх миллионов рублей. Пока речь идёт о продаже воздуха, и практически на три четверти он уже, можно сказать, раскуплен.
— То есть, я так понимаю, у людей лишние деньги есть…
В. Реутов— У людей деньги есть, другое дело, обычные это люди или инвесторы. У меня такое ощущение, что нынешний ажиотажный спрос на крымскую недвижимость не связан, как это было раньше, с потребительскими целями: гражданам надо было где-то жить, появлялись молодые семьи, родители покупали жильё для детей, пр. Сейчас до 40 или даже 50 процентов случаев это — инвестиционные вложения средств для последующей перепродажи или сдачи жилья в аренду. Спекулятивный спрос, не имеющий фундаментальной основы. А раз так, изменения непредсказуемы, и нынешняя динамика может завершиться довольно быстро. Я думаю, где-то в середине 2021 года мы увидим некоторое угасание ажиотажа, потому что фактически цены дальше расти не могут. Мы уже по стоимости жилья практически выходим на уровень отдельных районов Москвы.
— Каковы причины всего этого, как вы считаете?
— Многие эксперты, и я отношусь к их числу, склонны полагать, что повышенный спрос если не полностью спровоцировала, то, во всяком случае, подтолкнула льготная ипотека. У нас сегодня беспрецедентные меры государственной поддержки и объёмы ипотечных кредитов: в 2020 году по сравнению с 2019-м в целом по России они выросли на 20%. Да, есть и другие факторы, влияющие на ажиотаж, но без льготной ипотеки их было бы меньше. Цены всё равно бы росли, но не такими темпами.
Возникает вопрос, что теперь делать государству? Я считаю, льготная ипотека должна быть более сегментирована, применяться точечно. Допустим, у тебя трое детей — вот тебе кредит вообще под ноль процентов. Если ты обычный работоспособный гражданин и не имеешь особых льгот — пожалуйста, бери средства, к примеру, под десять процентов. Уверен, государство прекрасно понимает, что субсидировать ему фактически пришлось инвесторов, людей, для которых покупка жилья не является необходимостью и способом решения сложной жизненной ситуации. Заманчивой ипотекой подстегнули не потребительский, а прежде всего инвестиционный спрос. Думаю, в скором времени мы увидим государственную политику немножко в этой части откорректированной.
— А если начать в таком случае инвестировать непосредственно застройщиков — путём предоставления госзаказов, строительства государственного жилья?
— Безусловно, процентов 20 рынка, а может быть, и больше, должно занять государственное жильё. Но проблема в том, что у нас почти половина людей даже в теории, даже под ноль процентов не в состоянии взять кредит на покупку квартиры. Допустим, она стоит четыре миллиона, кредит даже на 20 лет — всё равно это нужно в месяц, грубо говоря, по 20 тысяч отдавать в счёт погашения долга. Сколько граждан могут себе это позволить, даже при нулевой ставке? В данной ситуации, если говорить о глобальных тенденциях, государству стоило бы переориентироваться на строительство социального жилья под съём, а не под ипотеку. Наверное, это было бы доступно большему числу граждан. Тем более, и сейчас у нас есть определённые категории, которым предоставляется жильё, но они могут стоять в очереди по 20 лет. И в это время можно было бы воспользоваться социальным наймом.
— А для застройщиков нынешняя ситуация выгодна?
— Конечно, фактически на 10—20% происходит компенсация роста затрат, связанных с падением курса рубля, которое произошло в 2020 году. Это очень выгодно, однако застройщики всё равно закладывают в стоимость квадратного метра риски, которые на ближайшие 4—5 лет невозможно просчитать.
Мечта многих. Были бы деньгиВообще в целом для экономики Крыма и, в частности, для строительной отрасли, которая является в нашем регионе одной из основополагающих, нынешняя ситуация благотворна — она даёт толчок к стабилизации. Для банковской сферы, через которую транзитным путём деньги попадают от покупателя к строителю, тоже. Кстати, эта работа через банк также стимулировала рост стоимости жилья. Что же касается экономики отдельного гражданина, который получает зарплату и платит налоги, тут не всё так однозначно.
В 2017 году цена квадратного метра аналогичного жилья в той же компании, куда я звонил сегодня, составляла 50 тыс. рублей. То есть однокомнатную квартиру можно было купить за два миллиона. Сейчас три, то есть рост — 50%, и не за готовое жильё, а за право через пять лет, будем надеяться, получить квартиру. По готовому жилью этот показатель может быть и выше. Вот вам конкретные примеры из аналитической практики.
— Наверное, есть среди потенциальных покупателей и те, кто недавно переехал в Крым и действительно намерен здесь жить?
— За прошлый год, по данным статистики, в Крым переехало свыше 42 тысяч человек. Уезжали тоже, но значительно меньше. Действительно, тем, кто намерен здесь обосноваться, нужно где-то жить. Кто-то из них арендует жильё, но многие и покупают. Это тоже подогревает спрос. Тем более, у них, как правило, хорошая зарплата, и они в состоянии исправно гасить ипотеку. С этой категорией всё понятно. А вот по поводу инвесторов, думаю, ажиотаж скоро спадёт.
— И цены снизятся?
— Нет, цены не снизятся, но темпы роста в 2021 году сильно замедлятся. Так что рассматривать сейчас недвижимость как инвестиционный объект, на котором в дальнейшем можно будет заработать, я бы не стал. Скорее всего, по итогам нынешнего года, рост цен ограничится 6—7 процентами и не более — по сравнению с 20 процентами за прошлый год, это уже не те суммы. На банковских депозитных счетах можно получить около 5% в год, так что 6—7 на недвижимости, мне кажется, это не тот уровень, который будет подогревать спрос. Если изменится динамика по ипотеке, значит, сократится спрос и снизятся темпы роста цен.
— То есть всё это не лопнет, как мыльный пузырь?
— В России сейчас объём предоставленной ипотеки составляет порядка 8% от общего уровня ВВП — в соответствии с мировыми тенденциями это не так много. Знаменитый ипотечный кризис в США, когда пузырь лопнул, был при 20 процентах. Такое происходит, когда сначала возникает ажиотажный спрос, потом население, нахватавшее кредитов, не может их оплачивать, банки получают залоговую недвижимость, которую, в свою очередь, не могут реализовать, потому что у населения нет средств. Цена резко падает, остаются одни долги, и всё это приводит к схлопыванию кредитного пузыря. Нам, конечно, не стоит допускать такого развития событий и, я думаю, у нас этого не будет. Полагаю, последуют изменения в государственной кредитной политике, и ситуация нормализуется.
В. КРАСНОПОЛЬСКАЯ
Фото автора и В. ГУСЕВА.